许家印曾做过一件令人瞩目的事情，那就是利用众多当红明星的影响力来为自己打广告。2013年，他动用了巨额资金邀请了范冰冰、杨颖等知名演员，在南通的荒芜滩涂上为恒大站台，并声称要打造一座“恒大海上威尼斯”。当年的广告遍布上海，吸引了无数上海的老年人前来买房，却最终演变成一场噩梦。中间铺设的红毯布置在人造沙滩上，背景则是7.23平方公里的人工海域。恒大几乎包下了半个上海滩的广告位，楼书直接插入新民晚报。每天，有200多辆免费大巴从上海各地接送那些年长的顾客前往崇启大桥进行看房，气氛十分热烈。售楼处内，俄罗斯女孩在唱歌，而销售人员则以六万六的首付推销这个“上海后花园”。当年上海市区的房价已经达到了每平方米5万元的高峰，而这里的价格仅为5000元，并且没有购房限制。对那些辛苦攒了一辈子退休金、却被购房政策挡在门外的老年人来说，这似乎并不仅仅是一个选择，而是一份理想的契机。开盘当天共售出超过2500套房源，销售金额超过20亿元，创下了长三角楼市的新纪录。四年后再次开盘，又以一天28亿元的佳绩回款。虽然这些数字冷冰冰的，但售楼处里那一个个满面笑容的老人则显得特别热情。故事的真相往往隐藏在数字背后，且充满无情。
这个项目自诞生之初就注定了要面临许多挑战。它以一线海景为卖点，却是填海造出来的土地，底下曾是滩涂。为了规避国家对大型填海项目需要报备的规定，恒大将将近万亩的土地拆分成13个不超过750亩的小块，随后分别注册多家公司来进行申请。这种做法就如同在沙滩上划了一条线，尽管这条线依旧存在，但潮水终究会退去。地理位置也是其致命的弱点。尽管宣传其为“上海的后花园”，但与上海市中心之间隔着整个崇明岛，开车过去即便不堵车也得两个小时。小区门口唯一的公交车每天仅有8个班次。许多老人坐着免费大巴到达后，交了钱拿到钥匙，才意识到自己根本没有精力再去上海。
至于医疗和各类配套设施的兑现也显得颇为魔幻。五星级酒店建成了，温泉也在运营，沙滩铺上了从海南运来的白沙，这些都获得了4A级景区的认证，成为了真正的景点。然而，问题在于这些景点是需要购票的，而业主们买下的房子周边却连一个买菜的地方都没有，最近的菜市场要跑十几公里。这正是文旅大盘的经典套路：借由度假酒店的标准来吸引顾客，而通过住宅的高密度来获取收益。酒店是资产，而住宅则是库存。
张志良在2016年购房时，价格已上涨至8000多，最高时甚至达到17000，他未曾出售，如今即便以八九千价位挂出，依旧无客问津。温大叔作为资深的看房者，看了四年才下定决心，价格7000入手，而如今却跌回到4000。至于那些更早购房的老年人，他们经历了5000的入手价格，账面上似乎没有亏损，但若把这十年的物业费、往返路费和若将这笔钱留在上海的机会成本算上，没人敢仔细评估这一账目。
最让人惋惜的，莫过于那些被“养老”概念所吸引的人。上海的老龄化程度居全国前列，拥有闲钱和需求的退休群体庞大。他们并不缺少判断能力，却缺乏及时更新的信息。年轻人通过手机能够了解到海景房的风险，但他们的父母获取信息的方式依然是通过塞进报纸的楼书、广场舞伴的口耳相传，或是销售人员在售楼处提供的一顿免费的午餐及茶点。销售人员精准的话术直击这些老年人的情感需求：“空气好，肺部受益；靠海，心情愉悦；价格便宜，不给子女添负担。”每句宣传都精准地击打在老人们的情感需求之上。然而医疗资源、社区成熟度以及通勤的可行性等硬指标在6000元每平方米的海景房诱惑面前，都显得微不足道。待他们真正住进来后才发现，尽管空气清新，但方圆几公里内却并没有繁荣的市井气；海景的确存在，但久了反而让人感到压抑。
并没有意图责怪谁。在那个年代，购房逻辑就是如此，大家都在赌一个更美好的未来。恒大的营销团队将这种逻辑推向了极致，凭借范冰冰的明星效应和20亿的单日销售数据，确实在短期内取得了成功。如今，恒大海上威尼斯的酒店资产已以不到7000万的价格被地方国资收购，相比当初2亿的评估价跌幅近三分之二。住宅市场也在近十年间经历了波动，跌幅在南通排在首位，均价从高峰期的9500降至5300，减少了44%。那些曾被范冰冰和杨颖所吸引的老人，有的继续居住在这里，有的已经离去，还有的因无法将房子出售而感到无奈。
留言框-
